La distinzione tra locazione di immobile ed affitto d’azienda.
Con la sentenza del 3 giugno 2019 n. 3888 (depositata il 17 febbraio 2020) la Corte di Cassazione ha enucleato gli elementi che consentono di distinguere tra contratto di locazione immobiliare e contratto di affitto d’azienda. Distinzione che, come noto, ha particolare rilievo anche in punto di disciplina applicabile alle due tipologie di rapporto.
La fattispecie concreta all’esame della Suprema Corte afferiva, in particolare, ad un contratto di locazione di uno “spazio” all’interno di un centro commerciale.
La Corte, partendo dal pacifico principio secondo cui il “nomen iuris dato dalle parti al loro accordo non è affatto, e pare ovvio, vincolante nella qualificazione dell’atto e così nella conseguente distinzione, che ci occupa da vicino, tra affitto di azienda e locazione”, finisce con il dare rilievo decisivo (ai fini della menzionata distinzione) alla preesistenza dell’elemento organizzativo dei beni oggetto del contratto.
Ma andiamo con ordine.
In primo luogo, i Giudici di legittimità hanno rilevato come il presupposto per l’applicazione della disciplina della cessione d’azienda sia la esistenza di un complesso di beni organizzati per l’esercizio di un’attività di impresa. Di conseguenza “caratteristica dell’azienda è che si tratta di un complesso unitario di beni, tenuto insieme dall’organizzazione che di questi beni ha fatto l’imprenditore in vista dell’esercizio dell’impresa. E soprattutto che nella circolazione dell’azienda non viene meno l’unitarietà del complesso dei beni che la compongono, unitarietà impressa dalla organizzazione, con il sottinteso senso che questa unitarietà deve esistere al momento della concessione in godimento a terzi perché possa parlarsi di affitto di azienda”.
L’”organizzazione” è dunque – secondo la Corte – un elemento decisivo: ove nel contratto si configuri la sola cessione/affitto (anche a titolo temporaneo) di un complesso di beni, ma tali beni siano privi di un preesistente legame organizzativo, la fattispecie non potrà essere considerata quale affitto di azienda. In sintesi, con riferimento al contratto di affitto di azienda, “l’elemento indefettibile è che venga ceduto il godimento altresì della organizzazione”.
Da ciò consegue che l’eventuale successiva attività del conduttore che riorganizzi il complesso di beni ricevuti secondo un proprio programma di impresa non comporta la modifica della qualificazione del contratto.
In secondo luogo, la Corte, prendendo in esame il rilievo ed importanza “oggettivamente rivestiti dall’immobile rispetto agli altri beni o servizi oggetto del contratto”, ha osservato che: (i) nella locazione di immobile (munito di pertinenze) il bene assume una posizione autonoma rispetto agli altri elementi (caratterizzati, appunto, dall’accessorietà); (ii) nell’affitto di azienda l’immobile “è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo”.
Affermato tale principio, la Suprema Corte è giunta alla conclusione che nel caso dei centri commerciali – in cui le unità immobiliari sono cedute (insieme alle relative pertinenze) ai singoli esercenti per lo svolgimento delle loro attività – non ricorra un caso di affitto di azienda, ma piuttosto di locazione commerciale.