Riduzione del canone di affitto d’azienda per la chiusura delle attività commerciali causata dal Covid-19
Il Tribunale di Roma si è pronunciato lo scorso 29 maggio in tema di affitto di azienda, con particolare riferimento alla rimodulazione del canone, nel caso di temporanea chiusura delle attività commerciali dovuta alle misure adottate per contenere il diffondersi della pandemia da Covid-19.
Nel caso di specie, l’affittuaria di un ramo d’azienda (inserito in un centro commerciale) ha promosso un procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. nei confronti della proprietaria, chiedendo al Giudice adito:
- di sospendere l’obbligo di corrispondere tutti gli oneri derivanti dal contratto di affitto di ramo di azienda per il periodo di 6 mesi dal deposito del ricorso;
- l’inibizione dall’escussione delle fideiussioni bancarie rilasciate in favore del proprietario.
Il Tribunale – pur rigettando il ricorso – ha tuttavia disposto una riduzione del canone. Ciò in quanto, nel caso di contratto di affitto di ramo di azienda a fini commerciali, la sospensione governativa delle attività commerciali per l’emergenza sanitaria ha fatto sì che risultasse sospeso “il diritto a svolgere “… attività di vendita al dettaglio principalmente di articoli di pelletteria, borse, valigeria, portafogli ed accessori …” rientrante nell’oggetto del contratto di affitto di azienda”. Di conseguenza, tale sospensione governativa ha impedito all’affittuario di svolgere l’attività di vendita al dettaglio nei locali aziendali, integrando ciò che nella pronuncia è stato definito “impossibilità parziale temporanea” della prestazione, rilevante ex art. 1464 c.c..
Quanto alla determinazione quantitativa di tale riduzione, “tenuto conto del fatto che la porzione di prestazione rimasta ineseguita è oggettivamente quella di maggior significato economico nell’ambito del sinallagma”, il Tribunale ha ritenuto di ridurre del 70% il canone per il periodo di sospensione delle attività. Ciò facendo ha altresì ribadito che “restano integralmente dovute ed in alcun modo suscettibili (…) di poter non essere pagate o anche solo differite nei tempi di adempimento” (non solo le somme dovute quale restante 30% del canone ma anche) le somme dovute a titolo di oneri comuni diretti ed indiretti, in quanto connessi alla disponibilità materiale dei locali, rimasta in capo alla ricorrente anche nel periodo di chiusura.
Nel medesimo contesto, il Tribunale si è pronunciato riguardo un presunto obbligo di rinegoziazione del contratto, quale applicazione del generale principio di buona fede oggettiva, di cui al combinato disposto degli artt. 1175 e 1375 c.c..
Nella pronuncia, il principio di buona fede è stato definito quale “dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell’interesse della controparte” nonché quale “limite di ogni situazione, attiva o passiva, negozialmente attribuita, determinando così integrativamente il contenuto e gli effetti del contratto”.
Tuttavia, pur riconoscendo la sussistenza di un tale obbligo di collaborazione, il Tribunale ha affermato come “assai arduo ed in definitiva impercorribile appare invece il tentativo di dilatarne l’ambito applicativo sino a toccare in modo sensibile le obbligazioni principali del contratto”; il rischio che il Giudice adito ha riscontrato al riguardo sarebbe invero quello di minare la possibilità per le parti di confidare nella necessaria stabilità degli effetti del negozio, così come fissati dall’autonomia contrattuale.