Locazioni commerciali e COVID-19
Come noto, una delle questioni che hanno maggiormente interessato il dibattito giuridico, conseguente alla normativa emergenziale legata alla pandemia da Covid-19, riguarda la sorte degli obblighi delle parti di un contratto di locazione commerciale nel caso in cui venga disposta (come è successo durante la fase di cd. lock-down) la chiusura temporanea dell’attività commerciale ivi svolta.
Alla luce di ciò, vi segnaliamo due recenti pronunce del Tribunale di Milano e del Tribunale di Roma, che affrontano il tema secondo due direttrici tra loro dissimili.
(i) Tribunale di Milano sentenza n. 4355 del 18 maggio 2021.
I Giudici meneghini, nella pronuncia in commento hanno ravvisato nella chiusura degli immobili adibiti ad uso commerciale (quale conseguenza del blocco delle attività a causa del cd. lock-down) un’ipotesi di impossibilità temporanea e parziale della prestazione tipica del locatore (i.e. mantenere la cosa locata “in istato da servire all’uso pattuito”).
In premessa, i Giudici si concentrano sul tema dei requisiti affinché possa essere ammissibilmente invocata la clausola risolutiva espressa. Il Tribunale, in particolare osserva, sul punto, che la risoluzione di diritto del contratto (anche allorquando venga intimata in applicazione di una clausola risolutiva espressa) postula, oltre che la sussistenza, anche la imputabilità dell’inadempimento, poichè “difettando il requisito della colpevolezza dell’inadempimento, la risoluzione non si verifica né, di conseguenza, può in alcun modo essere legittimamente pronunciata.” Continua il Tribunale sottolineando che il giudice, per valutare la risoluzione del contratto per inadempimento, “non è tenuto solo a constatare che l’evento previsto dalla detta clausola si sia verificato, ma deve esaminare, con riferimento al principio della buona fede, il comportamento dell’obbligato, potendo la risoluzione essere dichiarata solo ove sussista (almeno) la colpa di quest’ultimo.”
Nel caso di specie, pur per ragioni non dipendenti dalla volontà del locatore (i.e. provvedimenti governativi che inibivano lo svolgimento dell’attività commerciale del conduttore – c.d. factum principis), la prestazione del locatore non è stata adempiuta nella sua interezza. Ciò determina, ad avviso dei Giudici, una alterazione del sinallagma contrattuale, tale da comportare la applicazione della normativa generale in materia di impossibilità sopravvenuta della prestazione.
Pur non essendo applicabile, alle impossibilità temporanee, la clausola generale di cui all’art. 1464 c.c., i Giudici meneghini si rifanno alle disposizioni codicistiche in materia di locazione (in particolare, l’art. 1584 comma primo c.c.), affermando il principio secondo cui va riconosciuto il diritto del conduttore ad una riduzione del canone, proporzionata alla sopravvenuta diminuzione del godimento.
Ciò, con la conseguenza che, nel caso di specie “è indubbio che, per effetto delle disposizioni emergenziali, la prestazione del locatore di assicurare il godimento dell’immobile per la destinazione contrattuale non è stata adempiuta nella sua interezza”. Tale inadempimento (certamente non imputabile) ha comunque due conseguenze: (i) fa sorgere in capo al conduttore il diritto ad una rimodulazione del canone di locazione, essendo “ragionevole ritenere che l’importo dovuto …. neppure spettasse nella sua interezza”; (ii) rende infondata la eventuale richiesta del locatore di sciogliere il contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c., anche in applicazione dei “canoni di buona fede oggettiva, che impongono a ciascuna parte contraente l’obbligo di salvaguardare la sera giuridica soggettiva sostanziale della controparte negoziale nei limiti di un apprezzabile sacrificio”.
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(ii) Tribunale di Roma sentenza n. 6174 del 9 aprile 2021.
I Giudici romani, affrontando questione simile (ancorché relativa a procedimento di sfratto per morosità) hanno invece ritenuto – sulla base di argomento legato al riparto dell’onere probatorio tra le Parti – di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per “grave inadempimento della conduttrice”, con condanna di questa al pagamento di quanto dovuto a titolo di canoni dal mese di aprile 2020 fino all’effettivo rilascio.
Più nel dettaglio, nel caso in esame, a seguito del mancato pagamento da parte della conduttrice dei canoni locatizi, la società locatrice aveva fatto ricorso al Tribunale di Roma intimando lo sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c.. Dal canto suo, la conduttrice si era costituita in giudizio eccependo, nel merito, l’eccezionalità della situazione generata dalla pandemia da Covid-19 e proponendo domanda riconvenzionale per il riconoscimento di lavori di manutenzione straordinaria realizzati nell’immobile oggetto del contratto di locazione.
Il Tribunale, nel merito, ha rilevato preliminarmente che la conduttrice “non contesta la morosità limitandosi a sostenere che la stessa sarebbe dovuta alle misure restrittive dettate con D.P.C.M. in materia di Covid-19 dal Governo Italiano.”
In merito a ciò il Tribunale ha osservato che “i richiamati Dpcm adottati durante l’emergenza sanitaria e per affrontare la stessa, non assurgono a fonte normativa, essendo, semmai, partecipi della medesima natura delle ordinanze contingibili ed urgenti, le quali – secondo l’orientamento più convincente, persuasivo e meglio considerante la c.d. innovatività delle fonti normative – sono meri provvedimenti amministrativi generali ma privi di valenza normativa … deriva l’esclusione degli stessi dal principio iura novit curia e l’afferenza dei medesimi all’onere probatorio gravante in capo alla parte”.
Di conseguenza, non avendo il locatore prodotto in giudizio i testi dei citati Dpcm, il Tribunale non ha ritenuto di poter approfondire la questione.
In ogni caso, il Tribunale, in risposta all’affermazione della conduttrice secondo la quale la locatrice avrebbe violato il dovere di buona fede, ha sottolineato che la locatrice ha “svolto trattative e tentato un bonario componimento stipulando un piano di rientro”; ed ha evidenziato che “l’esercizio di un diritto contrattuale … non può essere considerato, in sé, violativo dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede”. Ne discende che la rinuncia ad un diritto contrattuale per addivenire ad un accordo costituisce certamente “un apprezzabile sacrificio che non può essere preteso”.