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Covid 19 – Locazione ad uso commerciale

Con una recente ordinanza (n. 6334 del 15 luglio 2020) il Tribunale di Napoli ha negato la convalida di uno sfratto intimato dal locatore di un immobile commerciale ritenendo, altresì, insussistenti i presupposti per emettere l’ordinanza provvisoria di rilascio exart. 665 c.p.c..

Nello specifico le ragioni ostative all’emissione del provvedimento per il giudice sono da rintracciarsi nella corresponsione da parte del conduttore di parte dei canoni intimati (successivamente alla notifica dell’atto introduttivo) e nella circostanza che alcuni dei canoni versati erano relativi alle mensilità di lockdown.

Più in generale l’ordinanza in esame ha ritenuto il lockdowngrave motivo” che di fatto impedisce l’emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio.

Il provvedimento del giudice napoletano offre lo spunto anche per soffermarsi sulla questione relativa all’an ed il quantumdell’obbligazione del conduttore durante i mesi di lockdown.

Posto che l’art. 91 del D.L. 17 marzo 2020, n. 18 (“il rispetto delle misure di contenimento […] è sempre valutato ai fini dell’esclusione ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c. della responsabilità del debitore”) non giustifica certamente la mancata corresponsione dei canoni durante il periodo di chiusura forzata, in mancanza di una chiara disciplina legislativa, gli interpreti si sono divisi riguardo all’onere del conduttore di versare il canone di locazione: i) vi è chi sostiene che il canone sia integralmente dovuto; ii) alcuni argomentano in merito alla necessità di ridurre proporzionalmente il canone, in virtù dei principi della sopravvenuta impossibilità temporanea parziale dell’obbligazione ai sensi degli articoli 1256 e 1464 c.c.; iii) infine altri ritengono che il canone dovrebbe essere ridotto, soprattutto in forza dei principi di correttezza e buona fede nell’esecuzione dei contratti.

Anche la pronuncia del giudice napoletano sembra conforme a quella giurisprudenza (invero sempre più numerosa) orientata, laddove possibile, verso soluzioni che evitino di compromettere irrimediabilmente il rapporto contrattuale tra locatore e conduttore, proprio in ragione della particolarità dell’impatto avuto dal Covid-19 (anche) sui rapporti contrattuali.

Ordinanza n. 6334/2020 Trib. Napoli